Usufruct в Омане

Usufruct в Омане

Почему иностранным инвесторам важно понимать этот механизм

Когда иностранный инвестор изучает возможность приобретения земельного участка в Омане, он почти всегда хочет получить простое и понятное право собственности. Однако в Омане, как и во многих странах Персидского залива, право на землю устроено сложнее.

В ряде случаев иностранцу или иностранной компании может быть доступна не полная собственность, а usufruct — зарегистрированное право долгосрочного пользования земельным участком.

Именно этот механизм часто становится практическим решением для инвестиционных проектов, коммерческих объектов, туристической инфраструктуры, промышленных площадок и иных проектов, где государство готово предоставить землю под конкретную цель, но не передает ее в классическую частную собственность.

Что такое usufruct простыми словами

Usufruct — это право пользоваться земельным участком и извлекать из него выгоду в течение установленного срока, не являясь полным собственником земли.

• использовать участок для утвержденного проекта;
• строить объект при наличии необходимых разрешений;
• эксплуатировать построенный объект;
• получать доход от деятельности;
• передавать отдельные права в пределах условий договора и законодательства.

Но при этом земля не становится абсолютной собственностью инвестора так, как это происходит при freehold.

В Омане механизм usufruct регулируется отдельной правовой базой, включая Royal Decree No. 5/81 и последующие изменения; в 2022 году Royal Decree No. 59/2022 внес изменения, связанные с полномочиями Министерства жилищного строительства и градостроительства по регулированию usufruct на землях Султаната.

Чем usufruct отличается от freehold

Freehold отвечает на вопрос: «Кому принадлежит объект?» Usufruct отвечает на вопрос: «Кто имеет право пользоваться землей и получать от нее выгоду в течение установленного срока?»

Именно поэтому usufruct нельзя описывать как «покупку земли» в классическом смысле. Более корректно говорить о праве долгосрочного пользования.

На какой срок может предоставляться usufruct

Срок зависит от категории проекта, условий предоставления земли и действующих регламентов. Для государственных земель в инвестиционных проектах в Омане публично указывался срок до 99 лет, что рассматривается как инструмент поддержки долгосрочных инвестиций и стабильности проектов.

Однако конкретный срок всегда должен проверяться по документам конкретного участка, решению компетентного органа и условиям договора.

Когда usufruct может быть полезен

Этот механизм особенно важен, когда инвестор реализует проект: гостиницу, туристический комплекс, промышленный объект, логистический центр, склад, медицинский центр, образовательный объект, агропроект, сервисную или инфраструктурную площадку.

Почему usufruct не является способом «обойти закон»

Usufruct — не лазейка и не обходной путь. Это самостоятельный законный режим, который применяется при соблюдении условий, установленных государством. Если участок находится в зоне, где иностранное владение запрещено или ограничено, это не означает, что можно автоматически получить usufruct.

Как оформляется usufruct на практике

• Инвестор определяет проект и вид деятельности.
• Проверяется, подходит ли земля под этот проект.
• Готовится бизнес-модель или технико-экономическое обоснование.
• Подается заявление или участие в установленной процедуре.
• Компетентные органы рассматривают проект.
• При положительном решении оформляются документы на право пользования.
• Право регистрируется в установленном порядке.
• Инвестор реализует проект в согласованные сроки.

Какие обязательства возникают у инвестора

Инвестор может быть обязан использовать землю только для утвержденной цели, соблюдать сроки реализации проекта, не менять существенные параметры без разрешения, получать строительные и муниципальные разрешения, соблюдать экологические, санитарные и градостроительные требования, оплачивать установленные сборы и поддерживать объект в надлежащем состоянии.

Можно ли продать или передать usufruct

Это зависит от условий конкретного договора, применимого режима и разрешений компетентных органов. В некоторых случаях право пользования может быть передаваемым, наследуемым, закладываемым или использоваться как часть инвестиционной структуры, но такие возможности нельзя предполагать автоматически.

Чем usufruct отличается от аренды

Обычная аренда чаще всего дает право пользоваться объектом по договору найма или аренды. Usufruct, если он зарегистрирован как вещное право, может иметь более устойчивую юридическую природу и использоваться как основа для крупного инвестиционного проекта.

Главные риски при usufruct

• инвестор думает, что купил землю, хотя получил право пользования;
• проект не реализован в установленный срок;
• цель использования земли изменилась без согласования;
• неверно оценена возможность финансирования;
• не проверены условия прекращения права.

Вывод

Usufruct — один из ключевых механизмов работы с землей в Омане. Он может открывать иностранному инвестору доступ к долгосрочному использованию земельного участка, особенно в рамках инвестиционных и коммерческих проектов.

Однако это не полная собственность и не универсальный способ купить землю. Это самостоятельный правовой режим, требующий тщательной проверки условий, сроков, ограничений и обязательств.